Nas últimas décadas, o mercado imobiliário brasileiro passou por diversas transformações, e nenhuma tão interessante quanto a consolidação do retrofit como estratégia de revalorização urbana e imobiliária. Longe de ser apenas uma moda passageira, o conceito ganhou força no Brasil especialmente após a pandemia de Covid-19, quando a combinação entre necessidade de revitalização urbana, sustentabilidade e escassez de terrenos em áreas centrais acelerou sua adoção em grandes cidades.

O que é retrofit e por que ele importa

No jargão do setor imobiliário, retrofit refere-se à modernização e requalificação de edificações antigas, preservando sua estrutura original, mas atualizando fachadas, infraestrutura interna, instalações técnicas, desempenho energético e, muitas vezes, mudando o uso de comercial para residencial ou misto, tudo sem demolir o que já existia.

Essa abordagem vai além da reforma convencional. Trata-se de um processo que prolonga a vida útil do imóvel, reduz impactos ambientais e dá nova função a prédios que, de outra forma, poderiam permanecer subaproveitados ou abandonados.

O cenário pós-pandemia e o impulso ao retrofit

A pandemia mudou a forma como pensamos sobre cidades e propriedades. Com mais pessoas buscando proximidade de trabalho, serviços e qualidade de vida, o centro das grandes metrópoles, antes esvaziado, começou a ser revalorizado. Somado a isso, a necessidade de soluções sustentáveis e a dificuldade de encontrar terrenos centrais disponíveis tornaram o retrofit uma alternativa competitiva à construção do zero.

Segundo um estudo recente, 93% dos profissionais do setor imobiliário no Brasil já conhecem o conceito de retrofit, e 62% têm experiência direta com projetos desse tipo, o que demonstra o avanço da prática no país.

Dados que ilustram a expansão da prática

Expansão geográfica e institucional: Uma pesquisa conjunta do Santander e da consultoria Brain identificou 59 projetos de retrofit com incentivos públicos em cinco capitais brasileiras, incluindo São Paulo, Rio de Janeiro, Recife, Salvador e Fortaleza, prova de que a participação do poder público tem sido um vetor importante para o crescimento do setor.

Crescimento em valores no Sul do país: Em Curitiba, por exemplo, o mercado imobiliário viu um crescimento de 14% no valor total de vendas de empreendimentos com retrofit, que ultrapassou a marca de R$ 23 bilhões no primeiro trimestre de 2025, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias.

Sustentabilidade e economia: pilares da nova demanda

Além do apelo urbano e econômico, o retrofit também conversa diretamente com a agenda ESG (Environmental, Social, Governance). Estudos internacionais indicam que retrofit pode reduzir em até 75% as emissões de carbono em comparação com novas construções, um ganho relevante em tempos de metas climáticas mais ambiciosas.

No Brasil, essa perspectiva sustentável atrai investidores e incorporadoras que veem no retrofit uma chance de modernizar o parque construído sem gerar grandes volumes de resíduos de demolição, além de preservar o patrimônio arquitetônico e histórico das cidades.

Benefícios para o mercado imobiliário

✔ Valorização de ativos: imóveis revitalizados tendem a ter menor vacância e contratos com valores médios mais altos do que suas versões originais, melhorando o valuation do ativo.
✔ Mais rapidez que novas construções: O aproveitamento de estruturas existentes pode reduzir cronogramas e custos em comparação com um projeto construído do zero.
✔ Revitalização urbana: projetos de retrofit estão transformando centros urbanos, atraindo novos moradores e negócios para áreas antes subutilizadas.

Casos reais de retrofit no Brasil: revitalizando o legado urbano

Nos últimos anos, diversos projetos de retrofit ganharam destaque nas principais cidades brasileiras, demonstrando como a requalificação de imóveis antigos pode gerar valor econômico, social e arquitetônico.

Renata Building (São Paulo)
Um dos retrofits mais emblemáticos da capital paulista, o Renata Building, projetado originalmente em 1956 pelo arquiteto Oswaldo Bratke, foi transformado de torre comercial em edifício com uso misto, integrando unidades residenciais, serviços e opções de convivência urbana. O projeto valorizou elementos originais da fachada e modernizou a estrutura para atender às demandas atuais, trazendo novas funções a um marco histórico da cidade.

Basilio 177 – ex-CTB/Telesp (São Paulo)
Outro exemplo importante é o edifício Basilio 177, antigo prédio da Companhia Telefônica Brasileira (CTB), que reabriu após mais de uma década fechado, agora convertido em condomínio residencial com galerias de lojas e serviços no térreo. O projeto integra patrimônio histórico e dinamismo urbano em um trecho valorizado do centro.

Bravo Paulista Building (São Paulo)
Na região dos Jardins, o retrofit do Bravo Paulista reestruturou um edifício de escritórios existente, modernizando fachadas com sistemas bioclimáticos e ampliando a ventilação natural e conforto interno, mostrando como retrofit também pode incluir melhorias sustentáveis e climáticas.

Edifício Virginia (São Paulo)
Compra e requalificação do Edifício Virginia, um prédio construído em 1951 e abandonado por anos no centro, está em andamento com foco na preservação da fachada e adaptação dos espaços para usos contemporâneos.

Outros projetos notáveis pelo país:

Edifício Magdalena Laura, no centro de São Paulo, convertido de comercial para residencial, com tipologias variadas de apartamentos.

Canto Rio e Canto Mar, no Rio de Janeiro, que transformam uma estrutura abandonada em complexo residencial contemporâneo.

Guilhermina Building, antiga escola pedagógica no Leblon (RJ), agora um empreendimento comercial revitalizado.

Esses exemplos mostram como o retrofit está em diferentes estágios, concluído, em execução ou em planejamento, e atuando tanto em centros urbanos quanto em áreas com histórico arquitetônico relevante.

Retrofit em Salvador

Hotel Fasano Salvador

Um dos casos mais emblemáticos de retrofit na capital baiana é o Hotel Fasano, instalado no centro histórico, na Praça Castro Alves, em um edifício antigo que abrigou o jornal A Tarde por décadas. O projeto preservou a fachada histórico-tombada pelo Instituto do Patrimônio Artístico e Cultural da Bahia (Ipac) e pela UNESCO, restaurando detalhes originais enquanto modernizou o interior para uso hoteleiro de alto padrão, trabalho que lhe rendeu o Prêmio Master Imobiliário na categoria “Empreendimento/Retrofit”.

Edifício Capemi

Na Avenida Antônio Carlos Magalhães (ACM), o edifício Capemi passou por um processo de requalificação completo: o prédio, que estava subaproveitado e com fachadas degradadas, recebeu novo revestimento, melhoria na eficiência térmica e energética, além de paisagismo e modernização dos ambientes internos. Esse projeto é citado como referência em Salvador para demonstrar como o retrofit pode revitalizar imóveis empresariais antigos.

Shopping da Bahia

Embora não seja um retrofit tradicional de edifício histórico, o Shopping da Bahia, um ícone da cidade com quase 50 anos desde sua inauguração, passou por uma grande revitalização de estrutura e fachada, com foco em modernizar sua circulação interna e integrar melhor o equipamento com os sistemas de transporte e mobilidade ao redor, resultando em uma experiência mais moderna e conectada com a cidade.

Outros exemplos citados pela comunidade local

Especialistas urbanistas e arquitetos também mencionam como bem-sucedidos casos de requalificação em Salvador prédios como os dos hotéis Convento do Carmo (Pestana) e Fera Palace, além de potenciais edifícios a serem adaptados na Rua Chile, no Comércio ou no entorno do Mercado do Ouro.

Desafios ainda enfrentados pelo retrofit no Brasil

Apesar dos avanços e da crescente compreensão dos benefícios, o setor de retrofit ainda encontra obstáculos importantes, tanto práticos quanto institucionais:

1. Custos e complexidade técnica

Projetos de retrofit muitas vezes enfrentam custos elevados de adaptação estrutural, modernização de sistemas elétricos e hidráulicos, e adequação às normas atuais de segurança e eficiência. Em edificações antigas, questões como corrosão, layouts rígidos ou materiais obsoletos podem exigir soluções personalizadas e onerosas.

2. Burocracia e leis urbanísticas

Embora programas como o Requalifica Centro (SP) e Reviver Centro (RJ) ofereçam incentivos fiscais, muitos empreendedores ainda enfrentam processos complexos para aprovação de projetos, alterações de uso e licenças urbanísticas, o que pode frear o ritmo de investimentos.

3. Preservação x modernização

Conciliar a preservação de elementos arquitetônicos históricos com as exigências modernas de conforto pode ser desafiador. Em alguns casos, aspectos originais de fachadas ou interiores são difíceis de restaurar sem comprometer a funcionalidade, o que demanda projetos altamente qualificados e caros.

4. Financiamento e viabilidade econômica

Como o retrofit integra tanto patrimônio quanto modernização sustentável, nem sempre os modelos tradicionais de financiamento imobiliário cobrem plenamente os riscos percebidos pelo mercado. Isso pode dificultar a viabilização financeira de alguns empreendimentos.

5. Gentrificação e impacto social

Em centros urbanos revitalizados, há um debate crescente sobre o risco de gentrificação: a valorização imobiliária pode elevar preços e deslocar populações de baixa renda, alterando a composição social dos bairros.

O retrofit deixou de ser um conceito desconhecido e se tornou uma tendência estruturante no mercado imobiliário brasileiro. Influenciado por mudanças pós-pandemia, pela sustentabilidade e pelo incentivo público e privado, ele se consolida como uma forma inteligente de repensar cidades, preservar patrimônio e gerar valor econômico e social. Para investidores, incorporadores e gestores urbanos, olhar para o que já existe, e transformá-lo, pode ser a estratégia mais eficaz para os desafios do mercado imobiliário no futuro próximo.