Você sabia que milhões de imóveis no Brasil ainda não têm documentação oficial? Em 2026, a regularização fundiária não é só uma questão social, ela está transformando o mercado imobiliário em uma mina de ouro para investidores, corretores e construtoras. Se você atua nesse setor ou pensa em entrar, entender esse processo pode ser o diferencial para captar novos negócios e maximizar retornos. Neste post, vamos descomplicar o tema, destacar impactos econômicos e mostrar por que isso importa agora, especialmente em cidades como Salvador, na Bahia.

O Que é Regularização Fundiária e Por Que Ela Agita o Mercado?

Em resumo, regularização fundiária é o processo de legalizar terrenos e imóveis que, por anos, ficaram na informalidade. Isso inclui favelas, loteamentos irregulares e áreas rurais onde as pessoas moram, mas sem a escritura oficial, o “RG” do imóvel, feito em cartório de notas, e o “CPF”, registrado no cartório de imóveis competente ao local. No Brasil de 2026, estima-se que 30 milhões de pessoas ainda vivam nessa situação, segundo dados do IBGE, de grandes centros como São Paulo até o interior do Mato Grosso.

Complementando esse processo, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como o “CPF dos imóveis”, é uma iniciativa recente implementada a partir de 2025, que atribui um identificador único nacional a cada imóvel, integrando dados de cartórios, prefeituras e órgãos federais. Essa ferramenta, parte de reformas tributárias e de modernização registral, visa padronizar informações territoriais, combater a informalidade e facilitar transações imobiliárias em todo o país.

Para o mercado imobiliário, isso significa uma onda de valorização. Áreas antes “invisíveis” no mapa oficial viram ativos atrativos, abrindo portas para vendas, locações e desenvolvimentos. Imagine um lote em Recife que salta de R$ 50 mil para R$ 80 mil após a regularização, isso é real, conforme relatos de corretores locais.

Como Funciona o Processo na Prática?

Não é um passe de mágica, mas segue passos claros que podem ser explorados por profissionais do setor:

1. Diagnóstico Inicial: Prefeituras ou estados mapeiam a área, identificando moradores, tempo de posse e se o terreno é público ou privado. Aqui, corretores podem auxiliar com avaliações preliminares.

2. Planejamento Urbano: Cria-se um projeto para legalizar o bairro, definindo lotes, ruas e infraestrutura básica como água, luz e esgoto. Isso atrai investimentos em melhorias, impulsionando o valor dos imóveis.

3. Documentação e Títulos: Moradores recebem títulos de propriedade, muitas vezes gratuitos para famílias de baixa renda. O registro em cartório é essencial, e custos variam de R$ 500 a R$ 1.000.

4. Melhorias de Infraestrutura: O poder público investe em melhorias, embora nem sempre no ritmo ideal. Exemplos como Paraisópolis, em São Paulo, mostram que, mesmo com títulos entregues desde 2020, desafios como esgoto persistem.

Em Salvador, o programa “Casa Legal” já regularizou 5 mil imóveis desde 2023, criando oportunidades para o mercado local. Corretores baianos relatam aumento na demanda por imóveis legalizados em bairros periféricos.

Por Que as Famílias Ganham, e o Mercado Também?

Para as famílias, os benefícios são transformadores:

– Segurança Jurídica: Fim do medo de despejos, com proteção legal.

– Acesso a Crédito: Títulos facilitam empréstimos para reformas ou negócios.

– Valorização Imobiliária: Propriedades ganham valor imediato.

– Dignidade Pessoal: O “meu lar” oficializado eleva a autoestima.

Mas o grande pulo do gato para o mercado? Essas famílias viram clientes potenciais. Com crédito liberado, elas investem em reformas, compram novos imóveis ou vendem os antigos. Áreas regularizadas em cidades como Belém viram “ouro” para investidores, com loteamentos informais se tornando condomínios populares.

O Impacto Econômico no Mercado Imobiliário

A regularização vai além do social: ela injeta vitalidade na economia imobiliária.

– Novos Negócios: Construtoras miram periferias como Itaquera (SP), desenvolvendo projetos acessíveis.

– Atração de Investidores: Terrenos legalizados são apostas seguras, com potencial de valorização a médio prazo.

– Crescimento Urbano: Bairros organizados fomentam comércio e serviços, uma padaria em área regularizada fatura mais do que em uma favela sem estrutura.

Em 2026, com o Brasil urbanizando-se rapidamente, isso cria um ciclo virtuoso: mais títulos, mais transações, mais comissões para corretores.

O Legado do Programa Casa Verde e Amarela na Regularização Fundiária

Antes da retomada do Minha Casa Minha Vida em 2023, o Programa Casa Verde e Amarela, instituído pela Lei nº 14.118 de 2021, representou uma importante tentativa de avançar na regularização fundiária no Brasil. Lançado como uma reformulação do antigo Minha Casa Minha Vida, o programa tinha como foco principal a facilitação do acesso à moradia digna, incluindo não só a construção e aquisição de novas unidades, mas também a regularização de imóveis já existentes em situação irregular.

No âmbito da regularização fundiária, o Casa Verde e Amarela incorporou o Programa de Regularização Fundiária e Melhoria Habitacional, visando emitir títulos de propriedade para famílias de baixa renda (com renda mensal bruta de até R$ 2.000 em alguns casos), garantindo direitos reais sobre os imóveis. Isso permitiu a legalização de ocupações em áreas urbanas e rurais, com subsídios para custos cartoriais e investimentos em infraestrutura básica. Até 2022, o programa selecionou propostas para regularizar milhares de imóveis, com metas ambiciosas de atender 1,6 milhão de famílias até 2024, embora enfrentasse desafios como burocracia e limitações orçamentárias.

Apesar das tentativas bem-sucedidas em algumas regiões, como a entrega de títulos em comunidades de Salvador e outras capitais, o programa encontrou obstáculos, incluindo resistências de proprietários originais e atrasos na implantação de melhorias habitacionais. Em 2023, com a mudança de governo, o foco em regularização foi herdado e ampliado pelo Minha Casa Minha Vida, mas o Casa Verde e Amarela deixou um legado importante ao priorizar a inclusão de famílias sem capacidade de endividamento e ao incentivar parcerias público-privadas para agilizar processos.

O Papel do Governo em 2026

O programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), retomado em 2023, prioriza a regularização, herdando o foco do Casa Verde e Amarela. Metas ambiciosas incluem entregar 2 milhões de títulos até 2026, com ênfase em áreas urbanas e rurais.

Desafios incluem burocracia em cartórios, falta de recursos e resistências de donos originais. Em Manaus, o Novo Marco Legal do Saneamento Básico de 2021 ainda enfrenta descontinuidades, atrasando melhorias. No Pará, conflitos com grileiros são comuns.

Desafios que o Mercado Precisa Enfrentar

Nem tudo é perfeito:

– Custos Acessíveis? Taxas cartoriais pesam para os mais pobres, mesmo com subsídios.

– Infraestrutura Lenta: Legalizar é rápido; implantar saneamento, nem tanto.

– Conflitos Territoriais: Disputas atrasam processos, impactando prazos de investimentos.

Para corretores e investidores, esses obstáculos são oportunidades: parcerias com prefeituras podem agilizar projetos.

Por Que Você Deve Agir Agora no Mercado Imobiliário?

Se você é corretor em Salvador ou investidor nacional, áreas regularizadas são um filão. Elas garantem transações seguras, clientes satisfeitos e retornos elevados. Com o governo acelerando metas, 2026 é o momento para prospectar bairros em transição.

Para o mercado imobiliário, isso significa uma onda de valorização. Áreas antes “invisíveis” no mapa oficial viram ativos atrativos, abrindo portas para vendas, locações e desenvolvimentos.