O que se intitula inteligência imobiliária e o que é de fato.

No universo do mercado imobiliário, o termo “inteligência imobiliária” é usado como um passe de mágica. Impulsionada pela popularização da inteligência artificial, bots e tecnologias, incorporadas, fundos imobiliários, construtoras, corretoras e startups promete que ela é a chave para decisões acertadas, lucros altos e o imóvel dos sonhos. Mas o que isso significa de verdade? Será que é só um jargão bonito ou algo que realmente faz diferença para quem compra, vende ou investe em Salvador, uma das capitais mais aquecidas do Brasil em 2025, segundo a ADEMI-BA e reportagens recentes?

O que dizem por aí

Na vitrine do mercado, a “inteligência imobiliária” é vendida como um pacote reluzente de tecnologia e promessas. São algoritmos que analisam preços, plataformas com mapas interativos mostrando o metro quadrado na Barra a R$ 10.365 (FipeZAP, dezembro de 2024) e drones exibindo o Poème Horto, no Horto Florestal, com seus apartamentos amplos e vistas privilegiadas. Dados em tempo real mostram um crescimento de 38% nos lançamentos em Salvador até agosto de 2024 (ADEMI-BA), como os condomínios em Stella Maris — caso do Vivendas da Praia —, que oferecem praia e tranquilidade a poucos minutos do centro.

Para alguns, é tudo sobre “saber o momento certo” de comprar ou vender. Quem comprou uma unidade no Monreale Pituba, na Pituba, antes da alta dos preços, ou investiu no Nouvelle Bossa, em Jaguaribe, à beira-mar, sabe disso. Em Ondina, o Infinity Salvador, no antigo terreno da Bahia Othon, transforma um ícone em apartamentos modernos. Não dá para negar: tudo isso impressiona. Mas será que inteligência imobiliária é só tecnologia e números na tela?

Quem não gostaria de prever se Piatã, com a Morada de Piatã acessível, vai seguir como favorito dos investidores? Ou se o estoque baixo de 5 mil unidades pronto vai manter os preços altos no Rio Vermelho, onde o Beach Class une boemia e sofisticação? Em Itapuã, os Coqueiros de Itapuã misturam charme histórico e espaço generoso. A questão é impressionar basta?

O que é de fato

Na essência, a inteligência imobiliária vai além do que o marketing promete. Não é só ter dados, é saber usá-los. Em Salvador, saber que o mercado de luxo, como o Monvert (vendido em 40 dias), responde por 27% das vendas é interessante. Mas o pulo do gato está em entender o porquê: a cidade atrai quem busca exclusividade, mar e status. A valorização de 16,38% em 2024 (FipeZAP) reflete uma oferta competitiva e uma demanda que não para de crescer.

Segundo a ADEMI-BA, 129 mil imóveis são procurados, enquanto apenas 10.036 unidades foram lançadas até agosto de 2024, com 5 mil em estoque. A verdadeira inteligência seria desatar esses nós, como driblar a falta de poder aquisitivo, a oferta insuficiente e os atrasos no planejamento? Isso exige mais do que gráficos bonitos.

Inteligência imobiliária é conectar os pontos. É uma corretora que, além de citar o preço do m² em determinado bairro, explica como a proximidade com a Orla impulsiona o retorno. É analisado o vetor de valorização, para onde o bairro está crescendo, a ventilação crucial em Salvador, onde um apartamento abafado vira um forno, e o impacto do tráfego, que pode transformar um trajeto curto em um pesadelo. Inclui ainda segurança, as ruas são patrulhadas? Serviços públicos; coleta de lixo eficiente? E lazer, parques ou academias por perto? Esses detalhes, muitas vezes ignorados pela tecnologia, mudam a vida real.

É também o comprador que pesquisa alagamentos antes de fechar negócio ou uma construtora que planeja um prédio na Pituba para famílias, jovens ou turistas, não só para lucrar.

Onde o marketing tropeça

Nem tudo que se chama “inteligência” entrega o prometido. Um site pode exibir gráficos, mas se os dados forem desatualizados, é só ilusão. Um corretor pode jurar conhecer Salvador, mas sem captar a paixão Cultural ou o apelo das praias. Inteligência não é só tecnologia ou experiência, é uma mistura dos dois com curiosidade e bom senso. Um exemplo: Plataformas que superestimam a valorização de um bairro sem considerar o trânsito caótico ou a falta de infraestrutura.

Como trazer isso para o seu dia a dia

Quer investir ou comprar em Salvador? Separe o joio do trigo. Utilize ferramentas como Imovweb, FipeZAP ou relatórios da ADEMI-BA, mas vá além. Converse com moradores, visite o bairro de dia e à noite, entenda os números. O Horto Florestal vale R$ 15 mil/m²? Veja se o verde e a exclusividade justificam. Um imóvel na planta, como o Monreale Pituba, é promissor? Verifique o histórico da construtora e o prazo de entrega, atrasos custam caro em um mercado quente.

Inteligência é ação

Inteligência imobiliária não é um software ou um título. É um processo observar, questionar e agir com base no que faz sentido para você. Em Salvador, com preços subindo, estoques encolhendo e novos prédios brotando, quem domina isso prospera, seja na Barra confortável ou no Piatã em ascensão. Então, pergunte-se, isso é só marketing ou me ajuda a decidir? A resposta é o seu trunfo.