O Novo Visto Dourado Brasileiro

Revolução no Mercado Imobiliário, com Foco no Nordeste

Criado em 2018 por resolução do Ministério da Justiça, o “Visto Dourado” brasileiro nunca havia sido implementado. Programas semelhantes já existem em vários países, especialmente na Europa, onde têm sido usados como ferramentas para estimular a economia em tempos de crise, como foi o caso de Portugal.

O Ministério do Turismo e o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) firmaram um protocolo de intenções em 12 de março de 2025.

O acordo foi feito durante o (MIPIM), Mercado Internacional para Profissionais do Setor Imobiliário, evento imobiliário internacional, que acontece em Cannes, na França.

O ministério do turismo anunciou o programa que foi lançado e detalha seus critérios, como os valores mínimos de investimento; R$ 700 mil para Norte e Nordeste e R$ 1 milhão para outras regiões, e a expectativa do governo de investir R$ 1 bilhão em 2025.

A segurança jurídica é essencial para gerar confiança e atrair os R$ 1 de segurança considerados específicos, enquanto os projetos de impostos, como a Reforma Tributária de 2025, podem tanto facilitar, via simplificação, quanto dificultar, via aumento de custos, o programa. O Brasil precisa equilibrar esse um ambiente regulatório previsível com incentivos fiscais direcionados para garantir que o Visto Dourado não apenas alcance, mas supere suas metas, transformando o setor imobiliário e posicionando o país como um destino de investimento global.

Uma legislação bem definida, com processos transparentes para a obtenção do visto, como prazos, documentos e critérios de elegibilidade, aumenta a confiança dos investidores. O documento sugere que o programa já está estruturado, mas a efetividade depende de sua implementação. Por exemplo, a experiência de Portugal, que movimentou € 6,5 bilhões, mostra que regras derivadas e previsíveis atraem capital estrangeiro.

Garantias contra mudanças bruscas nas regras do programa ou expropriações incentivam aportes de longo prazo. Se o Brasil oferecer contratos claros e mecanismos de resolução de disputas, como arbitragem, o programa pode se tornar mais competitivo frente a outros países.

O Brasil tem um histórico de complexidade regulatória e mudanças frequentes em políticas públicas, o que pode afastar investidores. Se os processos de concessão de visto forem lentos ou inconsistentes, como atrasos na aprovação pela Polícia Federal, uma meta de R$ 1 bilhão pode ser comprometida.

A Reforma Tributária altera a cobrança de impostos do local de origem para o destino do consumo. Isso pode impactar a precificação de imóveis, especialmente em estados com alíquotas diferentes, afetando o planejamento financeiro dos investidores. Por exemplo, um imóvel em São Paulo pode ter uma carga tributária final maior que no Maranhão, influenciando decisões de compra.

Muitas empresas do setor imobiliário se beneficiaram de regimes especiais de ICMS. Com a unificação no IBS, esses incentivos podem desaparecer, aumentando os custos de projetos imobiliários e, consequentemente, os preços para investidores do Golden Visa.

Custos como ITBI, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, que variam de 2% a 4% nos municípios, e taxas de registro cartorial podem aumentar o investimento total, desestimulando investidores que buscam retornos rápidos.

O Nordeste como protagonista no novo cenário imobiliário

O Golden Visa tem o potencial de transformar o mercado imobiliário brasileiro, e o Nordeste surge como um dos grandes protagonistas dessa mudança.  Com o valor de entrada de R$ 700 mil, a região se torna especialmente atraente para investidores estrangeiros em busca de oportunidades com excelente custo-benefício.   

Espera-se um aumento significativo na demanda por imóveis no Nordeste, impulsionando o desenvolvimento de novos empreendimentos, infraestrutura e o crescimento econômico local.  Cidades turísticas como Fortaleza, Recife, Salvador e Natal devem se destacar, atraindo tanto investidores em busca de retorno financeiro quanto famílias que desejam desfrutar das belezas naturais e da rica cultura da região.

Apesar do foco no Nordeste, o Golden Visa trará impactos positivos para todo o país. Grandes centros urbanos como São Paulo e Rio de Janeiro também devem atrair investidores interessados no mercado de luxo e em propriedades com alto potencial de valorização. A diversificação do público comprador, que passará a incluir desde investidores até famílias em busca de um novo lar, dinamizará o mercado e incentivará a criação de projetos inovadores e diversificados.

Um apartamento de 3 quartos com 100 m² nas regiões nobres de Salvador, custando cerca de R$ 1.040.000,00 (R$ 10.400,00/m²), se encaixa perfeitamente no Golden Visa brasileiro, superando o investimento mínimo de R$ 700 mil exigido para o Nordeste. Isso posiciona a cidade como uma opção atraente no mercado atual, especialmente para investidores estrangeiros interessados ​​em imóveis de alto padrão com potencial turístico e de valorização.

Para atingir exatamente R$ 700 mil, o imóvel precisaria ter:
R$ 700.000,00 ÷ R$ 10.400,00/m² =67,31 m²

Isso sugere que imóveis menores, como apartamentos de 2 quartos ou unidades compactas em regiões nobres, poderiam atender ao limite mínimo, mas apartamentos de 3 quartos (100 m² ou mais) geralmente ultrapassam esse valor.

Como no nordeste 85% das unidades em imóveis novos estão enquadrados no programa minha casa minha vida, o Visto Dourado pode ser a forma de escoar os estoques de imóveis, ou seja, os 15% hoje ofertados.