Impactos da Lei Complementar nº 214/2025 no Mercado Imobiliário Brasileiro

A Lei Complementar (LC) nº 214/2025, sancionada em 16 de janeiro de 2025, representa um marco na reforma tributária brasileira, instituindo o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS). Esta legislação introduz mudanças profundas no sistema tributário, com impactos diretos no mercado imobiliário, um dos setores mais relevantes da economia nacional. Este artigo analisa detalhadamente os principais pontos da LC nº 214/2025, com foco no mercado imobiliário, incluindo a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), os novos regimes de tributação, os desafios e as oportunidades para os agentes do setor.

Contexto da Reforma Tributária

A reforma tributária brasileira, culminada na LC nº 214/2025, busca simplificar o sistema tributário, reduzindo a complexidade e promovendo maior transparência na arrecadação. O IBS e a CBS, que substituem diversos tributos federais, estaduais e municipais, adotam o modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual, com arrecadação no destino. Essa mudança visa corrigir distorções do sistema anterior, como a cumulatividade de impostos, e alinhar o Brasil a práticas internacionais.

O mercado imobiliário, por sua natureza, é diretamente afetado por essas alterações, pois envolve operações de alto valor, como compra, venda e locação de imóveis, além de atividades de construção civil. A introdução do CIB e os novos regimes tributários, como o Regime Especial de Tributação (RET) e o Redutor Social, são elementos centrais da legislação que impactam o setor.

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

O que é o CIB?

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conforme estabelecido pelo Art. 59 da LC nº 214/2025, é um sistema obrigatório para todos os imóveis urbanos e rurais no Brasil. Ele integra o Cadastro com Identificação Única, que abrange pessoas físicas, jurídicas e entidades sem personalidade jurídica sujeitas ao IBS e à CBS. O objetivo principal do CIB é centralizar e unificar as informações sobre propriedades imobiliárias em um ambiente nacional de dados, sincronizado entre as administrações tributárias federal, estaduais, distritais e municipais.

Funcionalidades e Importância

O CIB desempenha um papel crucial na gestão tributária, como fator de arrecadação. Ele permite:

• Identificação precisa: Registro de todos os imóveis com informações detalhadas, incluindo georreferenciamento, para facilitar a fiscalização.
• Integração de dados: Compartilhamento de informações entre diferentes entes federativos, reduzindo inconsistências e fraudes.
• Obrigatoriedade em documentos: Inclusão do CIB em todos os documentos relacionados a obras de construção civil expedidos pelos municípios, garantindo rastreabilidade.

A implementação do CIB é especialmente relevante porque a arrecadação do IBS e da CBS é baseada no destino. Isso exige cadastros municipais atualizados, com dados georreferenciados, para assegurar a correta alocação dos tributos. A unificação cadastral também facilita o controle e a fiscalização.

Desafios da Implementação

O CIB, sua implementação enfrenta desafios, como:

• Atualização cadastral: Muitos municípios ainda possuem cadastros imobiliários desatualizados ou incompletos, o que pode dificultar a integração ao CIB.
• Capacitação técnica: A necessidade de treinamento para servidores municipais e a adoção de tecnologias de georreferenciamento.
• Custo inicial: Investimentos em infraestrutura tecnológica para suportar o sistema nacional de dados.

Tributação no Mercado Imobiliário

A LC nº 214/2025 introduz mudanças significativas na tributação de operações imobiliárias, com impactos em vendas, aluguéis e atividades de construção. A seguir, detalhamos os principais pontos.

Tributação sobre Venda de Imóveis

Pela primeira vez, a alienação de bens imóveis passa a ser tributada pelo IBS e pela CBS, o que representa uma mudança substancial em relação ao sistema anterior. Essa nova carga tributária pode aumentar os custos das transações, especialmente para pessoas jurídicas, como incorporadoras e construtoras, que frequentemente realizam operações de compra e venda.

No entanto, a legislação prevê mecanismos para mitigar esses impactos:

• Regime Especial de Tributação (RET): Um regime com alíquota unificada que substitui diversos impostos federais, simplificando a tributação para o setor da construção.
• Redutor Social: Dedução de até R$ 100 mil na base de cálculo para a venda de imóveis novos, incentivando a oferta de moradias populares, como o Minha Casa Minha Vida.

Esses benefícios buscam o aumento da carga tributária, mas exigem planejamento para maximizar sua utilização.

Tributação sobre Aluguéis

A tributação de receitas de aluguéis também foi reformulada. Proprietários de imóveis, sejam pessoas físicas ou jurídicas, enfrentam novas regras:

• Equiparação a contribuintes: Proprietários com mais de três imóveis e receita anual superior a R$ 240 mil, ou com receita mensal acima de R$ 24 mil por locação (mesmo com menos de três imóveis), serão considerados contribuintes do IBS e da CBS.
• Impacto para pessoas físicas: A soma do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) com o IBS e a CBS pode aumentar a carga tributária sobre aluguéis.
• Redutor Social para locação: Dedução de até R$ 600,00 por mês na base de cálculo, voltada para incentivar locações acessíveis.

Essas mudanças exigem que proprietários reavaliem suas estratégias de locação, considerando os novos custos e benefícios fiscais.

Créditos Tributários

O sistema IVA (IBS + CBS) permite o aproveitamento de créditos tributários sobre insumos, materiais e serviços utilizados na construção civil. Esse mecanismo pode reduzir significativamente o custo efetivo para empresas do setor, desde que as operações sejam documentadas com notas fiscais. A obtenção desses créditos é um incentivo à formalização e à transparência nas cadeias produtivas do mercado imobiliário.

Valor de Referência

A LC nº 214/2025 introduz o conceito de “valor de referência” para imóveis, definido anualmente pelo Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER). Esse valor será usado como base de cálculo para os tributos, o que pode elevar a carga fiscal em algumas operações, especialmente em regiões com alta valorização imobiliária. A definição desse valor será um ponto crítico, exigindo critérios claros para evitar distorções.

Impactos nos Fundos Imobiliários (FIIs)

Os Fundos Imobiliários (FIIs), que atualmente não estão sujeitos a PIS/Cofins (equivalentes ao IBS/CBS), podem enfrentar uma nova carga tributária. Essa mudança preocupa investidores, já que os FIIs são instrumentos populares para investimentos no mercado imobiliário. Contudo, há discussões legislativas em andamento para restabelecer isenções ou criar regimes diferenciados, o que pode mitigar os impactos.

Regime de Transição

A implementação da LC nº 214/2025 será gradual, com um regime de transição que inclui regras específicas para contratos de locação existentes. Contratos não residenciais registrados até o final de 2025 poderão manter o tratamento tributário anterior por um período, incentivando a formalização. Esse regime busca minimizar disrupções no mercado, mas exige que os agentes do setor se adaptem rapidamente às novas exigências.

Desafios

A LC nº 214/2025 apresenta desafios para o mercado imobiliário.

Desafios

• Aumento da carga tributária: A incidência do IBS e da CBS sobre vendas e aluguéis pode elevar os custos, especialmente para pessoas físicas e pequenas empresas.
• Complexidade inicial: A adaptação ao CIB, ao valor de referência e aos novos regimes tributários exige planejamento e investimentos em tecnologia e capacitação.
• Impactos nos FIIs: A potencial tributação dos fundos imobiliários pode desestimular investimentos no setor, caso não sejam criadas isenções.
• Desigualdades regionais: A implementação do CIB e a definição do valor de referência podem enfrentar dificuldades em municípios com menor capacidade técnica.

Planejamento Tributário no Novo Cenário

Para enfrentar os desafios e aproveitar as oportunidades, os agentes do mercado imobiliário devem investir em planejamento tributário. Algumas estratégias incluem:

• Revisão de contratos: Avaliar contratos de locação e vendas para aproveitar o regime de transição e os redutores fiscais.
• Formalização de operações: Garantir a emissão de notas fiscais para maximizar o aproveitamento de créditos tributários.
• Acompanhamento legislativo: Monitorar propostas que possam restabelecer isenções para FIIs ou introduzir novos benefícios.
• Capacitação e tecnologia: Investir em sistemas de gestão e treinamento para cumprir as exigências do CIB e do sistema IVA.

As diferenças regionais no mercado imobiliário brasileiro têm um impacto significativo na forma como investidores e locadores percebem o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).

No entanto, o aumento da carga tributária decorrente do IBS e da CBS, aliado ao valor de referência do SINTER, pode reduzir margens de lucro em mercados saturados, exigindo estratégias como o uso do Redutor Social para locações acessíveis ou a exploração de nichos, como imóveis comerciais em bairros emergentes.

Por outro lado, em cidades menores ou regiões rurais, a implementação do CIB enfrenta desafios devido a cadastros desatualizados e falta de infraestrutura tecnológica, o que pode gerar custos adicionais para investidores e locadores na regularização de propriedades.