Todo mundo que já pesquisou apartamento ou casa no Zap Imóveis, Viva Real ou OLX e outros portais e já viveu essa cena; o imóvel dos sonhos aparece em vários anúncios com valores diferentes, com certa distância do preço que parece justo.

No Brasil inteiro, é quase uma regra não escrita: a grande maioria dos imóveis usados é vendida por valores significativamente inferiores aos anunciados. Diferenças entre 15% e 25% são comuns em todo o território nacional, e em alguns casos, especialmente em cidades com maior estoque ou menor liquidez, esse gap chega a 30% ou mais.

Mas então por que os índices mais respeitados do mercado, como o FipeZAP, mostram valorizações expressivas ano após ano? Em 2025, por exemplo, o índice nacional registrou alta de 6,52%, superando a inflação em várias regiões. Em capitais como São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Belo Horizonte e até no Nordeste, os números muitas vezes indicam aquecimento forte. Impressionante, não é?

O problema é que esses dados contam apenas parte da história.

A maior parte das estatísticas divulgadas sobre o mercado imobiliário brasileiro é produzida ou fortemente influenciada por empresas e entidades diretamente envolvidas no setor:

-Associações como ADEMI, Secovi (presentes em vários estados) e entidades regionais;

– Grandes portais de anúncios (Zap Imóveis, Viva Real, OLX, Chaves na Mão, Imovelweb etc.);

– Algumas proptechs e empresas de dados imobiliários.

O famoso FipeZAP, por exemplo, é calculado principalmente com base em preços de anúncios coletados nos portais. Ou seja: ele reflete o que os vendedores estão pedindo, e não necessariamente o que os compradores estão pagando de fato.

Isso gera um viés natural no mercado: quem anuncia costuma colocar um valor inicial mais alto para ter margem de negociação. Imóveis que demoram mais para vender ficam mais tempo no ar, muitas vezes com redução de preço ao longo do tempo, mas os relatórios frequentemente capturam a “fotografia” inicial mais otimista.

Resultado? Os índices são excelentes para mostrar tendências gerais, se o mercado está aquecendo, esfriando ou se mantendo estável em diferentes regiões do Brasil, mas tendem a superestimar o preço médio real de transação, principalmente no segmento de imóveis usados.

– Estratégia de ancoragem: O vendedor começa alto sabendo que quase sempre haverá negociação.

– Cultura de barganha: O mercado imobiliário brasileiro é extremamente “negociado”, diferente de países com sistemas mais padronizados e transparentes.

– Liquidez variável: Em regiões com maior oferta de imóveis ou menor demanda (seja no interior ou em algumas capitais), o gap entre anunciado e vendido aumenta.

– Interesse das fontes: Relatórios com números positivos geram otimismo, atraem mais anúncios e movimentam o setor como um todo.

Estudos e a experiência prática de corretores em todo o Brasil confirmam: o preço final de venda de imóveis usados fica, em média, entre 15% e 25% abaixo do valor inicialmente anunciado.

   Verifique há quanto tempo o imóvel está anunciado. Quanto mais tempo no ar, maior a probabilidade de um desconto generoso. 

   Use argumentos concretos: vistoria técnica, necessidade de reformas, comparação com outros imóveis vendidos recentemente. 

   Compare sempre com o que realmente foi vendido, não só com o que ainda está “pedindo preço”.

Utilize os grandes índices (FipeZAP, Secovi, ADEMI ABECIP, CBIC, Abrainc, Banco Central do Brasil, FGV ) para ter a visão macro do mercado brasileiro, mas cruze com dados de financiamentos imobiliários (ABECIP, Caixa) e relatórios mais independentes. Assim você tem uma visão mais equilibrada, seja em São Paulo, n

O verdadeiro valor de um imóvel é aquilo que alguém está disposto a pagar de fato.

E no Brasil, esse valor quase sempre envolve uma boa dose de negociação. o Rio, em capitais do Nordeste, Centro-Oeste ou no interior do país.