Como Funciona o Financiamento pela Tabela Price e SAC no Mercado Imobiliário

O financiamento imobiliário é uma das principais ferramentas para quem deseja adquirir um imóvel no Brasil. Com o mercado imobiliário em constante evolução, entender as opções de pagamento é essencial para tomar decisões financeiras conscientes. No Brasil, dois sistemas de amortização são amplamente utilizados: a Tabela Price e o Sistema de Amortização Constante (SAC). Mas como eles funcionam? Quais são suas diferenças, vantagens e desvantagens? Neste artigo, vamos explorar esses dois sistemas em detalhes, ajudando você a escolher o mais adequado para sua realidade financeira.

Neste artigo, vamos explicar de forma clara e objetiva como funciona o financiamento imobiliário por meio dessas duas modalidades, destacando as principais diferenças, vantagens e desvantagens de cada uma. Se você está planejando financiar um imóvel.

O que é um financiamento imobiliário?

Antes de mergulharmos nos sistemas de amortização, é importante entender o que é um financiamento imobiliário. Trata-se de um empréstimo concedido por instituições financeiras, como bancos ou construtoras, para a compra de um imóvel. O valor emprestado é pago em parcelas mensais ao longo de um período, que pode chegar a 30 ou 35 anos, com a adição de juros e, em alguns casos, outros encargos, como seguros.

Os sistemas de amortização, como a Tabela Price e o SAC, definem como o saldo devedor será reduzido ao longo do tempo e como os juros e a amortização (redução do valor principal) serão distribuídos nas parcelas. Vamos analisar cada um deles.

O Que é um Sistema de Amortização (SAC)?

Antes de tudo, é importante entender o conceito de amortização. No financiamento, a amortização é a parte do valor da parcela que efetivamente reduz o saldo devedor. Ou seja, cada vez que você paga uma prestação, uma parte desse valor vai para os juros cobrados pelo banco e outra parte abate o total da dívida.

No SAC, o valor da amortização (parte do saldo devedor pago em cada parcela) é fixo, calculado dividindo o valor total do empréstimo pelo número de meses do financiamento. Os juros, por sua vez, são calculados sobre o saldo devedor restante a cada mês. Como o saldo devedor diminui constantemente, os juros também reduzem, fazendo com que as parcelas sejam mais altas no início e menores no final.

A fórmula para a parcela mensal no SAC é:

[Parcela = Amortização + Juros]

Onde:

Amortização: Valor fixo (saldo devedor inicial ÷ número de parcelas).

Juros: Saldo devedor restante × taxa de juros mensal.

Vantagens do SAC

Menor custo total: Como o saldo devedor é reduzido mais rapidamente, o valor total de juros pago ao longo do financiamento é menor em comparação com a Tabela Price.

Amortização rápida: O saldo devedor diminui de forma constante, o que é vantajoso para quem deseja quitar o financiamento antecipadamente.

Parcelas decrescentes: As parcelas menores no final do financiamento podem aliviar o orçamento em longo prazo.

Desvantagens do SAC

Parcelas iniciais mais altas: As primeiras parcelas são significativamente mais altas do que na Tabela Price, o que pode dificultar o pagamento para quem tem uma renda mais limitada.

Planejamento financeiro mais complexo: As parcelas decrescentes exigem maior organização, já que o valor varia ao longo do tempo.

Impacto de correções monetárias: Assim como na Tabela Price, as parcelas podem ser ajustadas por índices de inflação, o que pode aumentar o valor inicial.

Tabela Price: Parcelas fixas, cálculos constantes

A Tabela Price, também conhecida como sistema francês de amortização, é caracterizada por ter parcelas fixas durante todo o prazo do financiamento. Ou seja, você paga o mesmo valor mensalmente, o que pode ajudar no planejamento financeiro de quem prefere previsibilidade.

Na Tabela Price, cada parcela é composta por duas partes: juros e amortização. No início do financiamento, a maior parte da parcela é destinada ao pagamento dos juros, enquanto a amortização do saldo devedor é menor. Com o passar do tempo, à medida que o saldo devedor diminui, a proporção de juros reduz e a amortização aumenta, mas o valor total da parcela permanece constante.

A fórmula da Tabela Price para calcular a parcela mensal é:

[PMT = PV \cdot \frac{r \cdot (1 + r)^n}{(1 + r)^n – 1}]

Onde:

PMT: Valor da parcela mensal.

PV: Valor presente (saldo devedor inicial).

r: Taxa de juros mensal.

n: Número de meses do financiamento.

Essa fórmula garante que as parcelas sejam iguais, facilitando o planejamento financeiro do tomador do empréstimo.

Vantagens da Tabela Price

Previsibilidade: As parcelas fixas permitem um planejamento financeiro mais simples, já que o valor mensal não varia (exceto por correções monetárias).

Menor impacto inicial: Como as parcelas são menores no início em comparação com o SAC, a Tabela Price pode ser mais acessível para quem tem um orçamento apertado no curto prazo.

Ideal para financiamentos de longo prazo: A estabilidade das parcelas é vantajosa para quem busca comprometer uma quantia fixa por muitos anos.

Desvantagens da Tabela Price

Maior custo total: Como os juros são mais altos no início, o custo total do financiamento tende a ser maior em comparação com o SAC.

Amortização lenta: O saldo devedor diminui mais lentamente, especialmente nos primeiros anos, o que pode ser um problema se o tomador quiser quitar o financiamento antes do prazo.

Sensibilidade a correções: Em financiamentos corrigidos por índices como o IPCA, as parcelas podem aumentar, impactando o orçamento.

Qual Escolher: Tabela Price ou SAC?

O SAC resulta em um custo total menor, mas exige maior capacidade financeira no início. A Tabela Price, por outro lado, é mais acessível no curto prazo, mas aumenta o custo total.

Escolha a Tabela Price se:

Você prefere parcelas fixas para facilitar o planejamento financeiro.

Sua renda atual é limitada, mas estável.

Você planeja manter o financiamento por todo o prazo.

Escolha o SAC se:

Se tem uma renda mais alta no momento e pode arcar com parcelas iniciais maiores.

Se deseja reduzir o saldo devedor mais rapidamente.

Se planeja quitar o financiamento antes do prazo.

Dicas para um financiamento imobiliário bem-sucedido

1.         Compare taxas de juros: pesquise diferentes bancos e instituições financeiras para encontrar as melhores condições.

2.         Simule o financiamento: use calculadoras online ou consulte o banco para entender o impacto das parcelas no seu orçamento.

3.         Considere sua renda futura: avalie se sua renda permitirá pagar parcelas mais altas (SAC) ou se a previsibilidade da Tabela Price é mais adequada.

4.         Planeje-se para imprevistos: reserve uma quantia para emergências, já que financiamentos de longo prazo podem ser afetados por mudanças econômicas.

5.         Consulte um especialista: um corretor ou consultor financeiro pode ajudar a esclarecer dúvidas e encontrar a melhor opção.

Entender as diferenças entre Tabela Price e SAC é essencial para fazer uma escolha consciente e adequada ao seu perfil e momento de vida. Ambas as modalidades são amplamente utilizadas no Brasil, e cada uma apresenta vantagens e desvantagens.

Além disso, é importante lembrar que as instituições financeiras oferecem simulações de financiamento, nas quais é possível visualizar o valor das parcelas, o total de juros e o saldo devedor ao longo dos anos, tanto na Tabela Price quanto no SAC. Realizar essas simulações é uma ótima maneira de comparar as opções e tomar a melhor decisão.

Seja qual for a sua escolha, o financiamento imobiliário é uma decisão de longo prazo, que deve ser planejada com cuidado, considerando não apenas o valor das parcelas, mas também os custos adicionais, como seguros, taxas de cartório e impostos. Tanto a Tabela Price quanto o SAC são sistemas de amortização válidos e amplamente aceitos no financiamento imobiliário brasileiro. A melhor opção será aquela que se encaixa nas suas condições atuais e no seu planejamento para o futuro.