O acesso à moradia no Brasil sempre esteve diretamente ligado à forma como o crédito imobiliário foi estruturado ao longo da história. Diferentemente de países que consolidaram cedo seus sistemas financeiros habitacionais, o Brasil percorreu um caminho longo, fragmentado e marcado por mudanças institucionais profundas.

Neste artigo, apresentamos uma linha do tempo do financiamento imobiliário brasileiro, desde o período colonial até o modelo atual, baseado em FGTS, SBPE e mercado de capitais.

Brasil Colônia: moradia sem financiamento (séculos XVI a XVIII)

Durante o período colonial, não existia financiamento imobiliário nos moldes atuais. A ocupação do território ocorria principalmente por meio das sesmarias, concessões de terras feitas pela Coroa Portuguesa, bem como pela posse direta e pela autoconstrução. A Igreja Católica desempenhava papel relevante como grande proprietária de terras urbanas e rurais, atuando como agente intermediador do uso e da ocupação, sobretudo por meio de ordens religiosas, irmandades e paróquias, que concediam terrenos, casas e espaços para moradia, culto ou produção, geralmente sob regimes de cessão, aforamento ou arrendamento.

A moradia não era vista como ativo financeiro, mas como suporte à atividade produtiva e à organização social. Não havia crédito imobiliário, hipotecas estruturadas ou instituições financeiras voltadas à habitação, e o conceito de “comprar um imóvel financiado” simplesmente não existia.

Em termos práticos, qual foi o papel da Igreja?

Grande detentora de patrimônio imobiliário, especialmente nos centros urbanos coloniais;

Atuação por meio de aforamentos (cessão do uso mediante pagamento periódico); doações condicionadas; arrendamentos; Influência direta na formação do tecido urbano (igrejas, conventos, largos, moradias no entorno);

função institucional e social, não bancária.

Império e Primeira República: crédito restrito e elitizado (século XIX – 1930)

Com a independência e o crescimento das cidades, surgem os primeiros registros formais de imóveis e o uso pontual da hipoteca clássica. Ainda assim, o crédito imobiliário era:

Privado

• De curto ou médio prazo
• Restrito às elites econômicas

Durante a Primeira República, a urbanização se acelera, mas o país segue sem uma política habitacional estruturada. A moradia urbana cresce à margem de um sistema de crédito acessível.

Era Vargas e o período pré-BNH: os primeiros agentes institucionais (1930–1964)

Entre as décadas de 1930 e 1960, o financiamento imobiliário passa a contar com iniciativas institucionais mais relevantes, embora ainda fragmentadas.

Destacam-se:

• Caixas Econômicas Federais e Estaduais, como principais concedentes de crédito de longo prazo;
• Carteiras hipotecárias de bancos privados, voltadas a clientes de alta renda;
• Institutos de Aposentadoria e Pensões (IAPs), que financiavam a casa própria de seus associados, muitas vezes por meio da construção de conjuntos habitacionais;
• Cooperativas e companhias de capitalização, com modelos de autofinanciamento.

Apesar desses avanços, não existia um sistema nacional integrado. O acesso ao crédito permanecia limitado e excludente.

A criação do BNH e do SFH: o primeiro sistema nacional (1964–1986)

A grande ruptura ocorre em 1964, com a criação do Banco Nacional da Habitação (BNH) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Pela primeira vez, o Brasil passa a contar com:

• Um modelo nacional estruturado;
• Contratos padronizados;
• Prazos longos;
• Juros regulados.

As bases do financiamento habitacional

Dois pilares sustentaram o SFH:

FGTS (1966)
Criado como fundo compulsório, tornou-se a principal fonte de financiamento para habitação popular e de interesse social.

SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo
Baseado nos depósitos da caderneta de poupança, voltado à classe média, operado por bancos e pela Caixa.

O modelo permitiu forte expansão da produção habitacional, mas também apresentou fragilidades, especialmente diante da inflação elevada e da centralização excessiva no BNH.

A extinção do BNH e a crise do crédito (1986–1994)

Em 1986, o BNH é extinto, em meio à crise fiscal e inflacionária. Suas atribuições são absorvidas principalmente pela Caixa Econômica Federal.

O crédito imobiliário entra em retração:

• Produção habitacional em queda;
• Insegurança contratual;
• Dificuldade de financiamentos de longo prazo.

A estabilização só começa a se desenhar com o Plano Real, em 1994.

Anos 1990: reformas e novo marco jurídico

A segunda metade dos anos 1990 marca um período decisivo de reorganização do sistema.

Destaques:

• Criação do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), em 1997, com juros livres e menor regulação;
• Lei da alienação fiduciária, que trouxe maior segurança jurídica aos credores;
• Retomada gradual do crédito privado.

Essas mudanças criaram as bases para a expansão observada nos anos seguintes.

Anos 2000: retomada e massificação do crédito

Com estabilidade monetária e crescimento econômico, o crédito imobiliário volta a ganhar escala. O modelo passa a operar de forma híbrida:

• FGTS, como base do financiamento social;
• SBPE, como principal financiamento do crédito tradicional;
• SFI, atendendo imóveis de maior valor.

Em 2009, o lançamento do Programa Minha Casa, Minha Vida impulsiona novamente a produção habitacional, ampliando o acesso à casa própria.

O crédito imobiliário no Brasil hoje (2015–2025)

Atualmente, o financiamento imobiliário brasileiro é diversificado e mais sofisticado.

Principais fontes:

• FGTS: taxas subsidiadas e foco em baixa e média renda;
• SBPE: dependente da poupança e da taxa Selic;
• Mercado de capitais (SFI): CRIs, LCIs e fundos imobiliários, com crescimento acelerado.

O sistema atual reduz a dependência exclusiva do Estado e amplia o papel do mercado financeiro, embora ainda enfrente desafios como custo do crédito e volatilidade econômica.

Conclusão

A história do financiamento imobiliário no Brasil revela uma trajetória que vai:

• Da inexistência de crédito,
• À centralização estatal com o BNH,
• Até o modelo híbrido atual, que combina política pública, sistema bancário e mercado de capitais.

Compreender essa evolução é essencial para analisar o presente e antecipar os rumos do mercado imobiliário, seja para compradores, investidores, construtoras ou formuladores de políticas públicas.