A aquisição por registro do título é a forma derivada mais comum de obter a propriedade de um imóvel no Brasil, conforme previsto no art. 1.245 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002). Nesse modelo, a transferência da propriedade ocorre apenas com o registro do título translativo (como escritura pública ou contrato) no Cartório de Registro de Imóveis competente. Antes do registro, o comprador ou beneficiário tem apenas direitos possessórios, sem a propriedade plena. O registro garante publicidade, oponibilidade contra terceiros e segurança jurídica, extinguindo eventuais direitos anteriores não registrados. Sem ele, o ato é ineficaz para fins de propriedade. Para imóveis acima de 30 salários mínimos, a escritura pública é obrigatória (art. 108 do CC). Em 2026, com a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) pela Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, o registro integra dados nacionais, facilitando verificações e cruzamentos fiscais.

Compra e Venda

A compra e venda é o ato jurídico mais frequente para aquisição derivada de imóveis, regulado pelos arts. 481 a 532 do Código Civil. O processo inicia com um contrato preliminar (promessa de compra e venda), seguido da escritura pública em cartório e, por fim, o registro no Cartório de Registro de Imóveis para efetivar a transferência. Pode ser à vista, financiada (via SFH, SFI ou consórcios) ou parcelada. Em 2026, a Reforma Tributária (EC 132/2023 e LC 214/2025) introduz IBS e CBS sobre vendas. Isenções incluem vendas abaixo de R$ 440 mil (único imóvel) ou reinvestimento em outro residencial.

Doação

A doação é uma transferência gratuita de imóvel (art. 538 do CC), geralmente entre familiares, classificada como derivada. Exige escritura pública e registro no Cartório de Registro de Imóveis. O doador pode impor cláusulas como inalienabilidade, reversão ou reserva de usufruto vitalício, permitindo que mantenha o direito de usar, morar e fruir dos benefícios do bem enquanto viver, transferindo apenas a nua-propriedade ao donatário. É uma ferramenta para planejamento sucessório, evitando inventário.

Permuta

A permuta é a troca de imóveis entre partes (art. 533 do CC), com ou sem compensação financeira (torna). Equivale a uma compra e venda recíproca, exigindo escritura pública e registro. É comum em incorporações ou trocas de localização.

Aquisição por Herança ou Sucessão Hereditária

A herança é uma aquisição derivada causa mortis (arts. 1.784 a 2.027 do CC), transmitindo bens aos herdeiros legítimos (descendentes, ascendentes, cônjuge) ou testamentários. O processo inicia com inventário judicial (se menores, incapazes ou desacordo) ou extrajudicial (em cartório, se consenso e maiores capazes). O formal de partilha é registrado para transferência.

Aquisição por Usucapião

A usucapião é originária (art. 1.238 a 1.244 do CC), permitindo aquisição por posse mansa, pacífica e ininterrupta. Tipos incluem: extraordinária (15 anos, sem título ou boa-fé; reduz para 10 se moradia ou investimentos); ordinária (10 anos, com justo título e boa-fé; reduz para 5 se moradia); especial urbana (5 anos, imóvel até 250m² para moradia, não proprietário de outro); especial rural (5 anos, área até 50ha produtiva); familiar (2 anos, ex-cônjuge abandona lar). Processo judicial ou extrajudicial (desde 2015). Não se aplica a bens públicos. Extingue ônus anteriores.

Arrematação em Leilão

A arrematação em leilão é derivada, ocorrendo em execuções judiciais (arts. 879-903 do CPC) ou extrajudiciais (Lei 9.514/1997 para SFI). Processo: penhora, avaliação, edital, leilão (1ª praça no valor avaliado; 2ª com desconto até 50%). Pagamento à vista ou parcelado (até 30x em judiciais). É aquisição originária, extinguindo ônus como hipotecas, mas débitos de IPTU e condomínio podem persistir. Carta de arrematação registra a transferência. Riscos incluem ocupação e nulidades; assessoria jurídica é essencial.