Continuando nossa série, hoje falaremos sobre o mercado financeiro brasileiro, que está agitado com as notícias sobre a liquidação extrajudicial dos bancos Master e Pleno, decretada pelo Banco Central. Esse episódio, que já envolve um rombo estimado em R$ 51,8 bilhões no Fundo Garantidor de Créditos, evoca memórias de um dos maiores colapsos do setor imobiliário, a falência da construtora Encol, em 1999. Embora um caso seja do mercado financeiro e o outro do mercado imobiliário, ambos revelam vulnerabilidades sistêmicas que impactam o mercado em geral. Vamos traçar paralelos entre esses eventos, focando em como eles afetam incorporadoras, compradores e o ecossistema imobiliário como um todo.

Para contextualizar, a Encol foi uma gigante da construção civil, responsável por mais de 100 mil imóveis em todo o Brasil. Fundada em 1961, a empresa cresceu de forma explosiva, empregando até 23 mil pessoas e operando como incorporadora, construtora e até fabricante de materiais. No entanto, uma combinação de má gestão, endividamento excessivo (superior a R$ 5 bilhões), sonegação fiscal e crescimento descontrolado levou à sua falência.

Afetação direta aos compradores. Cerca de 42 mil famílias ficaram sem seus imóveis, com 710 obras inacabadas. O prejuízo financeiro estimado na época foi de R$ 2,5 bilhões, equivalente a mais ou menos a R$ 10 bilhões em valores atuais.

Ondas de choque no setor. A quebra gerou desemprego em massa, insegurança jurídica e uma crise de confiança. Muitos compradores perderam anos em processos judiciais, sem reaver integralmente seus investimentos.

Resposta regulatória. O escândalo acelerou mudanças na legislação. Em 2004, surgiu a Lei 10.931, que introduziu o “patrimônio de afetação”. Esse mecanismo separa os ativos de cada empreendimento do patrimônio geral da incorporadora, protegendo os compradores em caso de falência e evitando o desvio de recursos. Foi uma lição dura, mas que fortaleceu o setor, incentivando práticas mais transparentes e seguras.

Avançando para 2026, o Banco Central decretou a liquidação do Banco Pleno nesta semana, adicionando R$ 4,9 bilhões ao rombo total no FGC. Esse caso está interligado ao conglomerado do Banco Master, liquidado anteriormente com o Will Bank. Ao todo, oito instituições relacionadas foram afetadas, com irregularidades como fraudes financeiras, violações normativas e agravamento de passivos. O Pleno, operava em crédito consignado e outros produtos financeiros, impactando cerca de 160 mil credores.

Embora não seja uma construtora, o elo com o imobiliário é esperado. Bancos como esses tem, linhas de crédito para incorporadoras e construtoras. A liquidação pode congelar financiamentos em andamento, elevar custos de captação para o setor e gerar um “efeito dominó” em projetos dependentes de crédito bancário.

Apesar das diferenças, a Encol era um player direto do setor, enquanto Master e Pleno são instituições financeiras, os paralelos são evidentes e servem de alerta para o mercado imobiliário, ambos envolvem prejuízos bilionários e afetam milhares.

No contexto imobiliário, isso destaca o risco de depender de financiadores instáveis, podendo levar a um “contágio” em cadeias de suprimento. A falência da Encol gerou pânico, reduzindo vendas e investimentos no setor por anos. As liquidações atuais podem elevar a percepção de risco nos bancos digitais e médios, encarecendo o crédito imobiliário e freando o boom de lançamentos. Como resultado, incorporadoras podem enfrentar maior escrutínio de investidores e reguladores.

O caso Encol resultou em proteções como o patrimônio de afetação, que resguarda obras em falências. Analogamente, as liquidações bancárias pressionam o BC e o FGC por reformas, como limites mais rígidos em conglomerados financeiros. Para o imobiliário, isso pode significar diversificação de fontes de financiamento, como, por exemplo, fundos de investimento imobiliário. Esses casos nos lembram que o imobiliário não opera em vácuo, depende de um ecossistema financeiro saudável. Para incorporadoras e investidores. O colapso da Encol transformou o setor para melhor; talvez as liquidações de Master e Pleno façam o mesmo para o financiamento imobiliário.