Uma Visão Equilibrada sobre Custos e Retornos

O mercado imobiliário e o mercado financeiro são duas das principais opções para investidores que buscam preservar e multiplicar seu patrimônio. No entanto, é comum ver debates acalorados, especialmente em vídeos e conteúdo de consultores financeiros, que desaconselham a compra de imóveis em favor de aplicações financeiras mais “líquidas” e “eficientes”. Uma observação pertinente, destaca uma omissão frequente: enquanto esses consultores enfatizam os custos recorrentes da propriedade imobiliária, como IPTU, taxa de condomínio em apartamentos ou contas de concessionárias em casas, eles muitas vezes ignoram ou minimizam os impostos e taxas inerentes aos investimentos financeiros, tanto para corretoras quanto para o governo. Vamos traçar um paralelo mais equilibrado entre esses dois mundos, analisados custos, benefícios e considerações práticas.

Custos no Mercado Imobiliário, Além do Preço de Compra

Investir em imóveis envolve, de fato, despesas contínuas que podem impactar o retorno líquido. Por exemplo:

– IPTU e impostos municipais: No Brasil, o Imposto Predial e Territorial Urbano varia de cidade para cidade, podendo representar de 0,5% a 2% do valor venal do imóvel anualmente. Em grandes centros como São Paulo ou Rio de Janeiro, isso pode somar milhares de reais por ano.

– Condomínio e manutenção: para apartamentos, as taxas mensais cobrem segurança, limpeza e reparos comuns, variando de R$ 500 a R$ 2.000 ou mais, dependendo do padrão. Em casas, há custos com jardinagem, reformas e concessionárias (água, luz, gás) adicionam-se à equação, podendo elevar o custo total em 1 a 2% do valor do imóvel por ano.

– Outros encargos: há ainda o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) na compra (cerca de 2 a 3% do valor), além de potenciais despesas com vacância (períodos sem aluguel) ou depreciação do imóvel.

Esses custos são visíveis e recorrentes, o que os torna alvos fáceis para críticas. No entanto, eles são contrabalançados por benefícios como a valorização do ativo ao longo do tempo, historicamente, imóveis no Brasil valorizaram acima da inflação em muitas regiões, e a possibilidade de geração de renda passiva via aluguel.

Custos no Mercado Financeiro, As Taxas “Invisíveis” que Corroem os Rendimentos

Por outro lado, o mercado financeiro é frequentemente retratado como uma alternativa “sem dores de cabeça”, mas ele também carrega uma carga significativa de impostos e taxas que muitos consultores omitem em suas análises. Vamos desmistificar:

– Taxas de corretoras e administração: ao investir em fundos de investimento, ações ou títulos, há custos como taxa de administração (0,5 a 2% ao ano em fundos), taxa de desempenho (até 20% sobre o que excede o benchmark) e corretagem por operação (R$ 5 a 20 por trade). Em corretoras digitais, essas taxas parecem baixas, mas acumulam: um fundo com 1% de taxa anual pode reduzir o retorno líquido em 20 a 30% ao longo de uma década, devido ao efeito compounding: (ou capitalização composta) é o processo onde os juros de um investimento incidem tanto sobre o capital inicial quanto sobre os juros acumulados anteriormente.

– Impostos governamentais: O Imposto de Renda (IR) incide sobre ganhos, 15% sobre lucros em ações acima de R$ 20 mil mensais, ou alíquotas regressivas de 22,5% a 15% em fundos, dependendo do prazo. Há ainda o IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) para resgates em menos de 30 dias, e o come-cotas em fundos de investimento, que desconta IR semestralmente. Para rendas fixas como CDBs ou Tesouro Direto, o IR pode chegar a 22,5% para aplicações curtas.

– Custos indiretos: inflação, volatilidade do mercado e fees, (é um modelo de cobrança recorrente, no qual o cliente paga um valor fixo mensal para ter acesso contínuo a um conjunto de serviços definidos em contrato), de custódia em corretoras podem erodir o poder de compra. Por exemplo, em 2023, muitos fundos multimercado no Brasil entregaram retornos nominais de 10 a 12%, mas após impostos e taxas, o líquido ficou em torno de 7 a 9%, nem sempre superando a inflação.

Esses encargos são menos “tangíveis” porque são descontados automaticamente, mas eles existem e impactam o retorno real. Consultores financeiros, muitas vezes remunerados por corretoras ou produtos financeiros, podem ter viés para enfatizar a liquidez e diversificação do mercado financeiro, esquecendo que imóveis também oferecem hedge contra inflação (pois aluguéis são reajustados) e estabilidade em crises econômicas.

Paralelos e Diferenças: Qual é Melhor?

Ambos os mercados compartilham semelhanças: exigem análise de risco-retorno, diversificação e paciência. No imobiliário, o investimento é ilíquido (demora para vender), mas proporciona uso pessoal (moradia) e alavancagem via financiamento (com juros que podem ser dedutíveis em alguns casos). No financeiro, a liquidez é alta, permitindo ajustes rápidos, mas a volatilidade pode levar a perdas súbitas, como visto na Bolsa em 2022 com quedas de até 20%.

A escolha é livre e o equilíbrio: um portfólio híbrido, com percentuais em imóveis e o restante em ativos financeiros, de acordo a sua realidade, é comum entre investidores experientes. Dados do IBGE e da Abecip mostram que, entre 2010 e 2023, o retorno médio anualizado de imóveis em capitais brasileiras foi de cerca de 7 a 9% (incluindo aluguel e valorização), comparável a fundos conservadores após impostos. No entanto, fatores como localização (imobiliário) ou timing de mercado (financeiro) fazem toda a diferença.

Em resumo, desaconselhar imóveis puramente por custos como IPTU e condomínio, sem mencionar as taxas equivalentes no financeiro – como administração de fundos, corretagem e IR sobre ganhos, é uma visão incompleta. Com a Reforma Tributária de 2026 em vigor, que implementa o IVA dual (CBS e IBS) em fase de transição, o cenário evolui: pessoas físicas com mais de três imóveis locados ou receita anual superior a R$ 240 mil em aluguéis passam a ser contribuintes do IVA, adicionando CBS e IBS ao IR, o que pode elevar a carga tributária em locações.

Já nos investimentos financeiros, a isenção de IBS e CBS para Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) preserva atratividade, mas fundos exclusivos e offshores enfrentam tributação mais rigorosa desde leis anteriores, como a 14.754/2023. O ideal é avaliar o perfil do investidor: se você busca estabilidade e renda passiva, imóveis ainda podem ser atraentes, especialmente via FIIs isentos; se prefere flexibilidade e menor envolvimento, o financeiro se destaca com desonerações em investimentos. Recomendo simulações personalizadas, considerandos cenários de inflação, a transição gradual.

 2026 como ano de testes sem recolhimento efetivo de novos impostos, e o maior cruzamento de dados da Receita para declarações de IR, para uma decisão informada.