Continuando nossa conversa sobre temas imobiliários, vou te dar uma visão geral, e clara sobre o contrato de compra e venda e a escritura pública no ambiente do mercado imobiliário.

Esses são instrumentos fundamentais no direito imobiliário brasileiro, regulados principalmente pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). Vou começar definindo cada um, depois destacar semelhanças e, por fim, os contrastes. Para facilitar, usei uma tabela comparativa no final.

O papel do Contrato de Compra e Venda.

É um acordo particular, normalmente denominado de compromisso particular de compra e venda, entre comprador e vendedor para a transferência de um imóvel. Feito por escrito, obedecem a uma ordem de qualificação das partes, objeto do instrumento, preço, forma de pagamento, condições e prazos, obrigações mútuas, definição de fórum, mas não transfere a propriedade imediatamente, é mais uma “promessa” de venda. Para ser válido, precisa ser registrado no cartório de títulos e documentos se houver cláusulas específicas.

O papel da Escritura Pública.

É um documento oficial lavrado por um tabelião de notas (cartório), com fé pública. Ela formaliza a transferência da propriedade do imóvel de forma irrevogável e imediata (após o registro). É obrigatória para imóveis acima de certo valor (atualmente, acima de 30 salários mínimos, conforme o Código Civil, art. 108) e deve ser registrada no cartório de registro de imóveis para produzir efeitos contra terceiros, no fundo com uma estrutura similar ao contrato de compra e venda.

Ambos os instrumentos estão relacionados à transferência de imóveis e compartilham alguns elementos essenciais, como descritos anteriormente.

Exigem capacidade das partes, consentimento livre e objeto lícito. Estar livre de dividas ou garantias que envolvam o imóvel.

Podem envolver impostos como ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e precisam de comprovação de quitação de débitos (como IPTU), condomínio quando for o caso, quitação das obrigações com concessionárias de serviço público, com fornecimento de energia e água.

Gerando obrigações recíprocas, como entrega do imóvel pelo vendedor e pagamento pelo comprador. Podem ser anulados em casos de vícios (ex.: dolo ou erro).

São etapas comuns em transações imobiliárias, frequentemente sequenciais (o contrato particular precede a escritura e o posterior registro).

Aqui é onde as diferenças se destacam, especialmente em termos de formalidade, efeitos e requisitos:

– Formalidade, o contrato de compra e venda pode ser particular (simples documento assinado), enquanto a escritura é sempre pública e notarial.

– Transferência de propriedade, no contrato, há apenas compromisso (efeito obrigacional); a propriedade só se transfere com a escritura e registro. A escritura, por si, já transfere a propriedade entre as partes (efeito real), mas o registro é essencial para a oponibilidade a terceiros.

– Obrigatoriedade, contrato particular é opcional para valores baixos, mas escritura é obrigatória para imóveis.

– Custo e complexidade, contrato particular é o passo inicial (pode ser feito por advogados ou corretores), mas a escritura envolve emolumentos cartorários e presença no tabelionato.

– Segurança e prova, a escritura tem fé pública (presumida verdadeira até prova em contrário), enquanto o contrato particular depende de testemunhas ou registro para maior validade.

– Registro, contrato pode ser averbado, mas não registra a transferência; escritura deve ser levada ao registro de imóveis para matrícula.

– Riscos, contrato particular pode levar a litígios se não for cumprido (ex.: vendedor não outorga escritura); escritura minimiza isso por ser mais solene.

Em resumo, o contrato de compra e venda é como um “acordo inicial” flexível, enquanto a escritura é o “ato final” formal que sela a transferência. No Brasil, muitas transações começam com o contrato (para sinal ou parcelamento) e culminam na escritura e registro. Se você tiver um caso específico ou quiser aprofundar em algo como impostos ou exemplos reais, me avise!