Continuando nossa série de explicações sobre temas do mercado imobiliário, vamos falar sobre o “registro de incorporação”. Vou explicar de forma clara e estruturada, baseado em informações atualizadas e confiáveis do setor no Brasil.

O registro de incorporação imobiliária (também conhecido como RI ou Registro de Incorporação) é um documento oficial que certifica a legalidade de um empreendimento imobiliário, especialmente aqueles vendidos “na planta” (antes da construção concluída). Ele é registrado no Cartório de Registro de Imóveis do local onde o imóvel será construído e atesta que o projeto atende a todas as normas técnicas, urbanísticas e legais exigidas pela prefeitura, pelo plano diretor da cidade e por órgãos competentes. Em resumo, é como um “atestado de nascimento” do empreendimento, que comprova que o terreno é regular, pertence à incorporadora (ou está vinculado a ela) e que o projeto foi aprovado.

Sem esse registro, nenhuma unidade (como apartamentos, casas em condomínios ou salas comerciais) pode ser comercializada legalmente. Ele é obrigatório para incorporações que envolvem a venda de unidades autônomas em edifícios ou conjuntos de edifícios.

Por que ele é importante?

– Proteção ao comprador: garante que você não está comprando um imóvel irregular ou com riscos de embargo. Ele protege contra fraudes, pois a incorporadora assume responsabilidade legal pela obra e pela entrega no prazo. Se algo der errado, como atrasos ou problemas na construção, o registro serve como base para ações judiciais.

– Segurança jurídica: evita surpresas, como descobertas de irregularidades no terreno ou no projeto após a compra. No Brasil, muitos casos de golpes imobiliários acontecem justamente por falta desse documento.

– Facilitação de financiamento: bancos e instituições financeiras exigem o RI para aprovar financiamentos ou empréstimos para a compra na planta, pois ele comprova a viabilidade do empreendimento.

– Transparência no mercado: regula o setor, promovendo confiança entre incorporadoras, compradores e investidores.

Base legal

O registro é regulado principalmente pela Lei nº 4.591/1964 (Lei das Incorporações Imobiliárias), que define as regras para incorporações no Brasil. Essa lei foi complementada por normas posteriores, como a Lei nº 13.465/2017 (que trata de regularização fundiária), mas o cerne permanece o mesmo. Em caso de condomínios, ele também se relaciona com a Lei nº 4.728/1965 e o Código Civil.

Como é feito o processo?

O registro é realizado pela incorporadora (empresa responsável pelo desenvolvimento do projeto) antes de qualquer venda. Aqui vai um passo a passo simplificado:

1. Reunião de documentos: a incorporadora reúne itens como título de propriedade do terreno, projeto arquitetônico aprovado pela prefeitura, memorial descritivo (detalhes das unidades, áreas comuns e especificações), plantas, condições de pagamento, cronograma de obras e certidões negativas (de débitos fiscais, trabalhistas etc.).

   2. Apresentação ao cartório: Tudo é protocolado no Cartório de Registro de Imóveis. O oficial analisa se está tudo segundo a lei.

3. Análise e registro: se aprovado, o cartório emite o registro na matrícula do imóvel (chamada de “matrícula-mãe”). Isso pode levar de semanas a meses, dependendo da complexidade.

4. Acompanhamento: após o registro, a incorporadora pode lançar o empreendimento e vender as unidades. Compradores devem pedir uma cópia do RI para verificar a regularidade.

Custos envolvem taxas cartorárias, que variam por estado e valor do empreendimento.

Dicas práticas para compradores

– Sempre exija o número do RI antes de assinar qualquer contrato. Você pode consultar no site do cartório ou no portal do Registro de Imóveis (como o Registradores.org.br).

– Verifique se o registro inclui o memorial de incorporação, que detalha tudo sobre o imóvel.