O patrimônio de afetação é um regime jurídico opcional aplicado a empreendimentos imobiliários, especialmente na incorporação de imóveis (como a venda de imóveis na planta). Ele separa os bens e recursos de um projeto específico (terreno, construções, receitas de vendas, etc.) do patrimônio geral da empresa incorporadora. Isso cria um “patrimônio isolado” para cada empreendimento, com contabilidade própria e fiscalização independente. O objetivo principal é proteger os investimentos e garantir a conclusão da obra, evitando que problemas financeiros da empresa afetem o projeto.
O que causou sua criação e quando surgiu?
Patrimônio de afetação surgiu como resposta a crises no mercado imobiliário brasileiro, especialmente após a falência da construtora Encol em 1999, que deixou milhares de compradores sem seus imóveis e obras paralisadas. Isso abalou a confiança no setor, com recursos de um projeto sendo usados para cobrir dívidas de outros. Para resolver isso, o mecanismo foi introduzido inicialmente pela Medida Provisória nº 2.221/2001 e formalizado pela Lei nº 10.931/2004, que alterou a Lei nº 4.591/1964 (Lei das Incorporações Imobiliárias) adicionando os artigos 31-A a 31-F. Desde então, ele se tornou uma ferramenta para aumentar a segurança e transparência no setor.
O que significa para a construtora ou incorporadora?
Para a construtora ou incorporadora, o patrimônio de afetação é uma opção estratégica que é benéfico, mas também responsabilidades:

• Vantagens: aumenta a credibilidade junto a compradores e financiadores, facilitando a captação de recursos e vendas. Oferece benefícios fiscais, como regime especial de tributação (RET), com alíquotas reduzidas sobre a receita bruta. Os recursos ficam “blindados”, o que pode atrair mais investimentos.
• Desafios: Exige contabilidade separada para cada projeto, limitando o uso dos fundos apenas à obra (não podem ser desviados para outras dívidas). Em caso de falência, o patrimônio afetado não entra na massa falida da empresa, mas a incorporadora perde o controle sobre ele.
  No geral, ele fortalece a empresa no mercado, mas demanda gestão rigorosa.
  O que significa para o comprador?
  Para o comprador, é uma proteção essencial, especialmente em imóveis na planta:
• Vantagens: Garante que o dinheiro pago vá exclusivamente para o projeto, reduzindo riscos de paralisação por problemas da empresa. Em caso de falência da incorporadora, os bens afetados não são usados para pagar outras dívidas, os compradores podem formar uma comissão para fiscalizar, continuar a obra ou liquidar os ativos e recuperar investimentos. Há mais transparência, com acesso a relatórios financeiros e auditorias.
• Implicações: aumenta a confiança na compra, mas o comprador deve verificar se o empreendimento está sob esse regime (registrado no cartório de imóveis). Se não estiver, o risco é maior.
  Em resumo, ele minimiza prejuízos e protege o patrimônio investido, tornando a compra mais segura.