No Brasil, a transmissão de imóveis, por compra, herança ou doação, envolve impostos distribuídos entre as esferas municipal, estadual e federal. Com a Reforma Tributária (Emenda Constitucional 132/2023 e Lei Complementar 214/2025) em vigor desde janeiro de 2026, há maior ênfase na progressividade e unificação de regras, especialmente no ITCMD estadual. Esses tributos regulam as transferências de bens, evitando evasão fiscal, mas variam por operação: onerosa (compra) ou gratuita (herança/doação). Abaixo, detalhamos os principais impostos, com foco em imóveis, considerando atualizações recentes. Lembre-se: alíquotas e isenções podem variar por localização (ex.: em Salvador, BA, consulte a SEFAZ-BA ou a Prefeitura).

Esfera Municipal: Ênfase na Compra Onerosa

Os municípios cobram impostos sobre propriedades urbanas e transferências entre vivos com pagamento envolvido.

– ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): Principal tributo na compra de imóveis. Incide sobre vendas ou cessões onerosas, com alíquotas de 2% a 3% sobre o valor venal (definido pela prefeitura) ou de transação, o maior deles. Em Salvador, por exemplo, é cerca de 3%. A Reforma Tributária manteve a autonomia municipal, limitando o ITBI a operações entre vivos. Não se aplica a heranças ou doações (gratuitas), evitando dupla tributação. Pagamento ocorre antes da escritura, com possíveis descontos para financiamentos habitacionais.

O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é anual sobre a posse, não diretamente na transmissão, mas pode influenciar o valor venal usado em outros impostos.

Esfera Estadual: Foco em Transmissões Gratuitas

Estados tributam heranças e doações, com o ITCMD agora progressivo em todo o país devido à reforma.

– ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação): Incide sobre heranças (causa mortis) e doações de imóveis ou direitos. O contribuinte é o herdeiro ou donatário. A reforma impôs progressividade obrigatória (alíquotas de 2% a 8%), base de cálculo pelo valor de mercado (não mais patrimonial contábil para sociedades), inclusão de bens no exterior e isenções para instituições sociais. Na Bahia (válido em 2026, alterado pela Lei 14.802/2024):

  – Doações: 3% até R$ 200 mil; 3,5% de R$ 200 mil a R$ 300 mil; 4% acima.

  – Heranças (por quinhão): Isento até R$ 100 mil; 4% de R$ 100 mil a R$ 200 mil; 6% de R$ 200 mil a R$ 300 mil; 8% acima.

  Isenções incluem: heranças de único imóvel residencial até R$ 170 mil (para cônjuge/filhos sem outros bens); doações para programas de moradia de baixa renda ou calamidades; entidades religiosas/sem fins lucrativos. Pagamento: Antes da lavratura em doações; em 30 dias após sentença em inventários judiciais ou homologação em extrajudiciais. Não incide em compras onerosas.

Outros estados variam: SP e RJ chegam a 8% progressivo; SC de 1% a 7%. A reforma reforça a fiscalização, recomendando planejamento sucessório via holdings familiares para eficiência tributária.

Esfera Federal: Tributação Indireta e sobre Ganhos

A União não tem imposto direto sobre transmissão de imóveis, mas intervém em ganhos ou financiamentos.

– IR (Imposto de Renda) sobre Ganho de Capital: Na venda (compra para o vendedor), tributa o lucro com alíquotas progressivas de 15% a 22,5%. Não incide diretamente em heranças/doações, mas se o bem recebido for vendido depois, o ganho é calculado do valor original. Isenções: Venda de imóvel único até R$ 440 mil; reinvestimento em outro imóvel. Programas como REARP permitem atualização patrimonial com 4% de alíquota reduzida, facilitando sucessões.

  – IOF (Imposto sobre Operações Financeiras): Pode aplicar-se em financiamentos para compra, mas não na transmissão propriamente. A reforma substitui PIS/COFINS/IPI pela CBS em transações recorrentes (ex.: incorporadoras), indiretamente afetando vendas de imóveis novos, mas não heranças/doações.

O ITR (Imposto Territorial Rural) é anual para imóveis rurais, não focado em transmissões.

Considerações Finais e Dicas para 2026

Com a reforma, transmissões gratuitas ficaram mais onerosas para patrimônios elevados, incentivando antecipação de doações e estruturas como holdings para proteção e economia fiscal. Em compras, combine ITBI com IR sobre ganho; em heranças/doações, foque no ITCMD progressivo. Evite multas: declare via SEFAZ, pague em prazos e use avaliações de mercado. Para Salvador/BA, acesse sefaz.ba.gov.br para cálculos online. Consulte profissionais para simulações personalizadas, planejamento agora evita surpresas. Fique atento: Bens no exterior e previdências curtas (PGBL/VGBL <5 anos) agora entram na base do ITCMD. Para equidade fiscal, esses impostos garantem arrecadação, mas demandam compliance rigoroso.