O mercado imobiliário brasileiro continua em evolução, especialmente no segmento de aluguéis por temporada. Plataformas como o Airbnb revolucionaram como proprietários monetizam seus imóveis, oferecendo opções flexíveis para turistas, profissionais em viagens e até moradores temporários.

 No entanto, com o aumento da fiscalização pela Receita Federal e mudanças na legislação tributária, o cenário está se tornando mais complexo. Neste artigo, exploramos o cruzamento de dados realizado pelo fisco, os impostos que incidem sobre esses locadores, agora equiparados a hotéis e pousadas em certos casos, e as perspectivas para os apartamentos compactos, que se destacam como atrativos para esse tipo de locação. Vamos mergulhar nos detalhes para ajudar a navegarem por essas águas.

O Boom dos Aluguéis por Temporada e o Impacto do Airbnb

Os aluguéis por temporada ganharam força no Brasil nos últimos anos, impulsionados pela recuperação do turismo pós-pandemia. Essa expansão tem sido influenciada pelas mudanças na oferta da rede hoteleira.

 No entanto, plataformas como o Airbnb complementam essa rede, ampliando a oferta em áreas residenciais e destinos com pouca infraestrutura hoteleira, promovendo a descentralização do turismo e evitando sobrecarga em hotéis tradicionais, durante picos de demanda. Isso cria uma dinâmica de complementaridade, onde o aluguel por temporada atende a nichos específicos, como acomodações mais acessíveis e personalizadas, sem necessariamente competir diretamente com a hotelaria em escala.

O Airbnb, uma das principais plataformas, conecta anfitriões a hóspedes em todo o mundo, permitindo locações de curta duração, tipicamente de dias a poucas semanas. Essa modalidade oferece rendimentos atrativos, especialmente em cidades turísticas como Rio de Janeiro, São Paulo e Salvador, onde a demanda por acomodações flexíveis é alta.

Existem ferramentas complementares (por exemplo, apps como RendaBnb, que simulam rentabilidade e otimizam precificação), tem proporcionado uma melhora significativa na renda para proprietários. Esses recursos tecnológicos permitem uma gestão mais eficiente, com inteligência de mercado para ajustar preços dinamicamente, aumentar ocupação e maximizar lucros, transformando imóveis ociosos em fontes de renda extra.

No entanto, o que muitos proprietários não percebem que a partir da reforma tributária esses rendimentos são considerados tributáveis pela Receita Federal. Diferente de um aluguel residencial tradicional, o por temporada é visto como uma atividade econômica, sujeita a declarações anuais no Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) equiparando a atividade hoteleira.

Plataformas como o Airbnb não recolhem impostos diretamente sobre os lucros dos anfitriões, mas atuam como facilitadoras, repassando dados ao fisco para garantir conformidade. Isso reforça a necessidade de transparência, pois omissões podem levar a multas e problemas na malha fina.

Uma das ferramentas-chave é o cruzamento de informações, utilizando bases como a Declaração de Informações sobre Movimentação Imobiliária (DIMOB) e dados fornecidos diretamente pelas plataformas. Em 2025, o Airbnb compartilhou com o órgão dados de transações de anfitriões brasileiros entre 2020 e 2024, incluindo nomes, endereços, CPF/CNPJ e valores recebidos.

Especialistas alertam que, com o avanço da tecnologia, “passar batido” é cada vez mais difícil. Plataformas digitais como Airbnb e Booking.com enviam relatórios detalhados, incluindo meios de pagamento e endereços dos imóveis. Quem omite esses ganhos pode enfrentar penalidades, como multas de até 150% do imposto devido, além de juros. A recomendação é clara: declare tudo no IRPF para evitar surpresas desagradáveis.

Com a Reforma Tributária aprovada em 2025 (Lei Complementar 214/2025), os aluguéis por temporada sofrem uma reclassificação significativa a partir de 2026. Contratos com duração inferior a 90 dias serão tratados como serviços de hospedagem, semelhantes à hotelaria, para contribuintes do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Isso implica uma carga tributária mais pesada, que pode chegar a 39% ou até 44% da receita bruta, somando IRPF (até 27,5%) aos novos tributos sobre consumo.

Importante ressaltar: nem todos os proprietários serão afetados imediatamente. Pessoas físicas só se enquadram como contribuintes de IBS/CBS se possuírem mais de três imóveis locados e uma receita anual superior a R$ 240 mil. Para os demais, a tributação continua via IRPF, com alíquotas progressivas baseadas na renda total. Deduções são permitidas, como IPTU, condomínio e despesas de cobrança, mas a Receita não é clara sobre itens específicos como mobília ou reformas. A fiscalização deve aumentar com o Cadastro Imobiliário Brasileiro, tornando o planejamento tributário essencial

O mercado de aluguéis por temporada no Brasil oferece oportunidades, mas exige atenção aos detalhes fiscais. Com o cruzamento de dados da Receita e a equiparação a hotéis a partir de 2026, proprietários devem priorizar a conformidade para evitar penalidades.

Consulte um contador, corretor de imóveis e advogado tributarista especializado e fique atento às atualizações legislativas para maximizar retornos.